214 ФЗ: суштина закона и садашње издање

Више људи је заинтересовано за учешће у заједничкој стамбеној изградњи данас. Законски регулисан овај процес у 214-ФЗ "О учешћу у заједничкој изградњи". Овај законски акт ће бити анализиран у чланку.

Предмет прописа Савезног закона

Ко је, према 214-ФЗ (са промјенама од 2017), девелопер? Ово је правно лице које посједује или посједује земљиште. Сврха инвеститора је прикупљање средстава од учесника у заједничкој изградњи за изградњу стамбених објеката. А шта је предмет заједничке изградње? Ово је стамбени или не-стамбени простор који се преноси на акционара. Може бити апсолутно било који објект, са изузетком производње.

Суштина закона 214-ФС састоји се у регулисању односа везаних за привлачење финансија за изградњу заједничких објеката. Који су начини за привлачење новца? Закон утврђује:

• уговори о учешћу грађана у изградњи типа капитала;
• издавање обвезница у облику стамбених цертификата;
• регулисање стамбених задруга.

Право на привлачење финансија ће бити разматрано у наставку.

Право на прикупљање новца

Када девелопер добије прилику да привуче финансије учесника у изградњи? У складу са чланом 3 214-ФЗ (најновије издање 2017.), такво право се појављује тек након добијања одговарајуће дозволе за извођење радова и декларације пројекта. Пре добијања документације у потпуности, привлачење средстава ће бити незаконито.

Који захтјеви морају задовољити инвеститора, прикупљајући од страна уговорног финансирања за изградњу објеката? То је оно на што прописује:

• основни капитал правног лица мора бити у потпуности плаћен;
• у односу на инвеститора не треба да буде ликвидациони поступак, односно арбитражни суд не треба да одлучује о примени таквих поступака;
• активности инвеститора не би требало да буду суспендоване одлуком суда;
• информације о девелоперу морају бити одсутне са списка бескрупулозних програмера;
• правно лице не би требало да има кашњења у накнадама, порезима, дуговима и сл.
• главни рачуновођа инвеститора не би требало да има кривични досије.

На све горе наведене захтеве треба обратити пажњу и сами програмери и они који желе да учествују у програму изградње акција.

О уговору о учешћу

Члан 4 214-ФЗ (како је измењен и допуњен 2017.) утврђује правила којима сваки уговор о учешћу у заједничкој изградњи мора бити у складу. У складу са уговором, носилац пројекта је дужан да створи стамбени објекат, а након подизања, дозволу за пренос за његово пуштање у рад. Учесници исте изградње дионица се обавезују да благовремено исплате инвеститору. Сви ови захтеви морају бити наведени у посебном уговору. Сам уговор мора бити у писаној форми. Предуслов је њена државна регистрација.

Ево шта сваки уговор за учешће власника капитала у изградњи треба да садржи:

• дефинисање одређеног објекта који се поставља на финансијска средства учесника у изградњи;
• рокове за пренос објекта од стране инвеститора на учеснике у изградњи;
• гарантни рок за предмет;
• начин да се осигура испуњење њихових обавеза од стране инвеститора.

Суштина Закона 214-ФЗ је веома једноставна: само онај ко је пројектант одговоран за све могуће ризике повезане са уништавањем или оштећењем неког објекта.

Тако је у 2017. години закон доживио глобалне промјене:

• створио јединствени регистар програмера;
• обавеза је да се декларација пројекта стави на интернет под отвореним условима приступа;
• привлачење новца од суинвеститора од сада је могуће само под условом потпуног плаћања основног капитала;
• Створен је компензацијски фонд који се формира из доприноса власника капитала.

Све ове промене ће помоћи да се реши проблем преварених инвеститора у некретнине, финансијске преваре и лош квалитетни развој.

О времену преноса и обезбеђивању квалитета

Рок за пренос објекта од стране инвеститора одређен је чланом 6 Федералног закона који се разматра. Овде је све сасвим једноставно: термин је наведен у уговору, а инвеститор не би требало да га крши. У супротном ће бити одговоран. Учесници у истој изградњи удјела ће добити износ у износу од једне три стотине стопе рефинанцирања, коју проводи Централна банка Руске Федерације. Инвеститор може упозорити учеснике у изградњи на немогућност подизања објекта у прописаном року. Он је дужан да то учини 2 мјесеца прије истека одређеног рока.

Врсте гаранција за квалитет неког објекта утврђене су у члану 7. нацрта закона који се разматра. Сва јамства су документирана. Ако је учесник изградње, након испоруке објекта, открио одступање од услова уговора, он има право да:

• захтева од инвеститора да бесплатно отклони недостатке у разумном року;
• захтевати сразмерно смањење уговорне цене;
• захтевати накнаду својих трошкова како би се отклонили утврђени недостаци.

Услови уговора о изузећу од одговорности инвеститора не морају бити правно обавезујући. Суштина закона 214-ФЗ, дакле, у потпуности одговара уставним нормама.

Испуњавање обавеза

Обавезе утврђене уговором треба да буду предмет стриктног извршења. Члан 12 разматраног нормативног акта наводи да се обавезе могу сматрати испуњеним тек након што су га све стране потписале. чин преноса о преносу објекта. Плаћање свих средстава у складу са склопљеним уговором ће такође указати на комплетно испуњење обавеза.

Члан 12.1 утврђује додатне начине да се осигура испуњење обавеза. Вреди истаћи:

• поврат новца који је уложен у изградњу;
• исплата штете и казни у цијелости.

Може се обезбиједити и испуњење обавеза од стране инвеститора осигурање од одговорности или узимањем гаранције у банци.

О употреби готовине

Суштина закона 214-ФС састоји се у стриктној фиксацији главних услова за учеснике у изградњи. Дакле, у члану 18 утврђени су главни типови циљева за које инвеститор може да потроши резултирајуће финансије:

• директно гради кућу или неколико кућа;
• надокнаду трошкова за куповину или пројектовање куће или земљишта;
• накнаду трошкова за припрему докумената;
• изградња или реконструкција земљишта;
• повезивање кућа са техничком и инжењерском подршком.

Инвеститор мора припремити годишње финансијске извјештаје за ревизију од стране ревизора.

Информације о девелоперу

Осигуравање транспарентности, јавности и отворености је основни принцип који одређује суштину закона 214-ФЗ. Казне, неплаћене за инвеститоре у некретнине, финансијске преваре, прање новца - Све ово ће бити готово немогуће ако девелопер и учесници у изградњи пруже потпуне информације о себи. Члан 20 успоставља пример информација које носилац пројекта мора да обезбеди:

• о називу вашег правног лица;
• о локацији, начину рада, телефону, званичном сајту итд.;
• о државној регистрацији;
• о учесницима и оснивачима правног лица;
• о свим предстојећим и текућим пројектима;
• о чланству девелопера у организацијама типа саморегулације;
• о годишњим финансијским извештајима, итд.

Учесници заједничке изградње такође треба да пруже не мање детаљне информације о себи. Међутим, разговараће се о даљим грађевинским пројектима.

Информације о грађевинским пројектима

Како се може добити објекат на парцели, стамбеној кући или једном стану? Суштина закона 214-ФЗ је да се детаљно дотакне и регулише све ове тачке. Члан 21 прописа који се разматра утврђује услове за пројекат изградње. Шта треба да садржи пројектна документација? Према закону, то укључује:

• информације о врстама објеката у изградњи;
• о грађевинској дозволи;
• о правима инвеститора;
• уређење околиша у близини објекта у изградњи;
• о распореду реализације објекта;
• о вредности објекта (можете га приближити);
• о томе како испунити обавезе.

Наравно, то нису сви захтјеви за изградњу. Комплетну листу можете наћи у чланку 21 214-ФЗ.

Државна регистрација

Регистрација радних процеса од стране владиних агенција је вјероватно најважнији елемент у цијелом процесу заједничке изградње. Дакле, власти су у могућности да затраже од инвеститора било које регулаторне документе, изврше провјере, добију све потребне извјештаје од правног лица, итд

Према члану 23.1, држава мора водити регистар инвеститора. Ово је отворени информативни извор који садржи информације о правним лицима која се баве изградњом. Састав информација одређује руска влада.