Шта је ДДУ? Суштина и дизајн уговора о капиталу

Регистрацију ДДУ тренутно нуде многе грађевинске компаније. Купац стамбеног простора у новој згради треба јасно да схвати каква је суштина такве сарадње како не би, како је речено у добро познатој бајци, бити на дну корита. Често су приједлози са таквим правним дизајном много приступачнији од куповине готовог стамбеног простора, али стручњаци кажу да има више ризика. Покушајмо то детаљније да схватимо.

Зашто вам је то потребно?

Постоји много разлога за склапање уговора са купцима у овом облику. Градитељи могу започети продају почети раније - нема потребе за добијањем посебне документације која потврђује могућност изградње зграде. Како кажу агенти за некретнине, понекад су инвеститори заинтересовани за дизајн ДоУ-а, чије активности нису веома транспарентне. Сарадња на одређеном типу уговора помаже да се игнорише сенка. Наравно, ово је корисно за само предузеће, али не и за купца. Закључујући споразум о таквом плану, морате пажљиво анализирати колико су велики ризици повезани.

Две стране истог новчића

С обзиром на то шта је ДДУ, потребно је разликовати:

• прелиминарни ДДУ;
• ДДУ (уговор о капиталу).

Први подразумева формално проглашење обавеза страна у будућности да уђу у ДДИ. Услови под којима ће се такав споразум закључити наведени су у ПДСУ. То јест, у ствари, у документу се наводи да ће се убудуће потписати главни уговор. ДДУ је, пак, формални споразум регистрован од стране федералног регистра, који указује на све услове интеракције између инвеститора и купца. Обавезе преузете права - све се евидентира у ДДУ. Уговор који је закључен у вези са стандардима које је објавио 214 ФЗ биће тачан.

Преглед: зашто?

Већином, програмери који клијентима нуде прелиминарни споразум одмах објављују разлог зашто је организован овај приступ правној страни питања. Најчешћи разлог је непостојање грађевинске дозволе - а његов дизајн је један од основних захтјева за ДДУ. Није увијек компанија која је крива за одгађање времена, можда је разлог то и локална управа, која може имати своје мотиве.

Анализирајући шта су ДДУ, ПДУУ, колико су високи ризици, потребно је прво анализирати репутацију предузећа са којим можете сарађивати. Ако не постоји дозвола, можда разлог није одлагање рокова починилаца, већ многих проблема које компанија скрива од јавности. Постоје многи случајеви у којима је разлог био недостатак права на земљиште, занемаривање стручности, технички услови. Ако компанија не исправи ове недостатке, дозвола неће бити издата уопште, а онда ће акционари бити у изузетно непријатној ситуацији.

Неке функције

Нека предузећа практикују такозвани технички пре-ДДУ. Каква је ово ситуација? Инвеститор, по правилу, има сву потребну документацију, али из личних разлога је заинтересован да прими новац купаца, без регистрације уговора у утврђеном реду. Могуће је претпоставити да компанија нуди СДЕ таквог плана, ако су за потписивање главног уговора назначени кратки рокови - у року од три мјесеца. Стручњаци за некретнине увјеравају да се у таквој ситуацији не треба бојати, нема ризика.

Као што се може видети из тржишне статистике, прелиминарни ДДИ су документи које издају и велика предузећа и веома мали програмери. Први су сигурни да могу правовремено направити потребну документацију, што значи да би продаја требала почети што је прије могуће. Мали девелопери у почетку немају довољно новца, тако да нам рани почетак продаје дозвољава да говоримо са већим повјерењем о успјешном завршетку пројекта.

ДДУ: суштина споразума

То је такав документ који указује на то ко гради кућу, ко је њен будући власник. Клијент и градитељ склапају уговор према којем први плаћа трошкове изградње стамбеног простора, други преузима све послове и преноси завршено станиште купцу. Од 2004. године, федерални закон садржи основни регулаторни акт (који је већ наведен под бројем 214), који јасно и детаљно регулише све карактеристике такве интеракције.

Предуслов је писани споразум. Клијент и носилац пројекта га потписују, компанија потврђује својим печатима, а затим је шаље за регистрацију у федерални регистар таквих уговора. Тако клијент на државном нивоу добија заштиту од препродаје истог животног простора другој особи. Пре закључења уговора у име компаније обезбеђује се узорак ДДУ на адресу потенцијалног клијента. Ако предузеће није спремно да поднесе такав документ заинтересованом лицу, снажно се препоручује да не сарађује са њим. Да бисте проверили исправност, можете узети узорак за преглед адвокатима.

Пример како ДДУ може изгледати:

Како функционише?

У ствари, шта је ДДУ? То је трансформација појединаца у ко-инвеститоре за изградњу куће. Дакле, заинтересовано лице стиче стан, а градитељ добија средства која су му потребна за завршетак изградње пројекта. Инвеститор некретнина има иста права као и сви други који су се претплатили на услове исте зграде. Сви инвеститори шаљу своја средства грађевинској компанији, чиме финансирају рад на стварању дома.

Важни детаљи

Да не бисте сумњали у исправност уговора, морате знати како да проверите ДДУ. Пре закључења, компанија шаље пројекат клијенту за детаљно истраживање. Може се упутити у адвокатску фирму ради професионалне анализе и верификације. Стручњаци, на основу свог искуства, знања, образовања, анализирају све формулације, скрећу пажњу клијента на сложене или контроверзне детаље. Можда ће, према резултатима, рећи да је уговор типичан и да у њему уопште нема суптилности.

Наравно, можете сами проверити документ, али то се препоручује само лицима са дипломом права. Иначе, постоји велика вероватноћа да ће недостајати било који важан текст, који ће у будућности разочарати сарадњу са ДДУ. Клијент ће, наравно, добити имовину (вероватно нико не може бити сигуран да ће нова зграда бити завршена), али се утисци могу покварити ако видите неки важан услов у фази закључења уговора.

Карактеристике службених докумената

Ако желите да прочитате документацију коју девелопер нуди унапред до закључка, можете отићи на званични сајт компаније. Поуздане компаније објављују узорак уговора, где касније једноставно уносе детаље сваке од страна и специфичне износе. Ви чак не морате ићи у канцеларију: то је згодно, то вам омогућује да уштедите вријеме.

Успут, ако планирате узети хипотеку за ДДУ, онда је овај узорак боље одштампати и отићи у банку са њом. Менаџери ће анализирати документ, можда ће требати мало времена да размотре ситуацију, након чега ће званично одлучити колико је поуздан предлог. Ако такве велике банке као, на примјер, Сбербанк, препознају програм као сигуран, можете сигурно судјеловати у њему.

Шта је у новинама?

У сваком уговору су потребне све карактеристике појединог стана. Ово је адреса која указује на локацију на поду, тлоцрт. Иначе, не треба превише очекивати да ће број станова на крају бити управо оно што је назначено у новинама - то зависи од рада стручњака у тренутку када је зграда прихваћена. Према томе, пројектовање бројева - условно, користи програмер.

Осим тога, уговором је одређена површина становања, број соба, посебно распоред. Ако је планиран балкон, лођа, то је и прописано. Правилна регистрација ће бити корисна будућем купцу у фази регистрације власништва. ДДУ ће се морати доставити државним станицама одговорним за процедуру, гдје се провјерава стварно становање и онај наведен у папирима.

Шта је са датумима?

Можда је то тема која традиционално највише узбуђује купца: када је коначно спремно становање, а кључеви му се предају. Споразум указује на јасан датум, а инвеститор се обавезује да ће пренијети кључеве најкасније до овог броја. У неким случајевима, компанија наводи више нејасне појмове - на примјер, у року од шест мјесеци од дана пријеноса зграде у погон.

По завршетку ДДУ, важно је пажљиво прочитати ову ставку, тако да у будућности нећете бити разочарани. Треба имати на уму да су трансфер стана и пуштање објекта у погон два различита концепта. Из неког разлога, многи их збуњују.

Обавеза: Ја плаћам, градиш

У ДДУ је јасно дефинисана цена уговора. Појавит ће се назнаке рокова у којима ће купац морати платити, као и процедура за пренос износа на друштво. Будите сигурни да наведете по којој цени по квадратном метру је продат предлог. У време преношења зграде у рад, сви изграђени животни простор се мери од стране стручњака који су за то одговорни. Ако је стан мањи од планираног, компанија ће морати вратити новац. Ако ће снимак бити већи, купац ће морати додатно платити. За израчунавање ових износа и корисних информација о цени по квадратном метру.

Гаранција је такође прописана у ДДУ. Обично је гарантни период петогодишњи период за стан у целини, до три године гаранције на цеви, грејне и вентилационе системе.

Додатне информације

Уобичајено, јединица за пре-запошљавање ће прописати катастарску нумерацију земљишта додијељеног за кућу, програм осигурања пројекта, тачне идентификационе податке предузећа и појединца који купује стан. Мора бити наведена зграда.

Често се купци суочавају са чињеницом да детаљи збуњују, а услови нису потпуно јасни. У овом случају није неопходно хитно уклопити се у уговор. Прво треба да затражите објашњење од самог инвеститора, а затим да се консултујете са адвокатом. То ће помоћи да се смање потенцијални ризици. Само ако успемо да сазнамо све контроверзне тачке, дођемо до обострано корисног решења, можемо ли потписати уговор и пренети прописане износе.

Како закључити ДДУ

У тренутку потписивања споразума нема посебних потешкоћа. Потребно је обратити пажњу на то који од представника развојне компаније потписује документ. Нормално, ово би требао бити ЦЕО. Права на склапање таквог аранжмана подлијежу Цхартер цомпани. У неким случајевима други запослени може потписати потпис. То је могуће само уз претходну регистрацију пуномоћја. Чињеница потписивања преко прокија мора се нужно одразити у документацији, у супротном неће бити важећа.

Пре него што ставите свој потпис, морате поново пажљиво проверити услове папира за непредвидиве промене и прочитати пуномоћ особе која потписује документ у име компаније. Ако се каже да та особа може закључити ДДУ, онда нема сумње. Ако таквих информација нема, потребно је тражити појашњење и евентуално одбити брзу одлуку о потписивању папира. Задатак одговорног купца је да прочита оригинал пуномоћја и затражи копију овог документа за себе, убудуће га чува заједно са другим папирима за стечени животни простор у новој згради.