Задружна стамбена и штедна задруга: за и против. Савезни закон "о стамбеним кумулативним задругама", Н 215-ФЗ од 30.12.2004

Куповина дома за многе људе сматра се специфичним и сложеним процесом. Често они једноставно немају средства за такву аквизицију. У таквим условима, људи су често присиљени да саставе хипотеку на довољно дуг временски период уз високе каматне стопе. Одлична алтернатива је улазак у стамбену задругу. Ову организацију стварају грађани који желе изградити стамбену зграду или неколико сличних зграда. Сваки инвеститор наводи за одређени период потребан износ средстава за куповину стана. Придруживање таквој задрузи има многе предности, иако процес има неке недостатке.

Предности сарадње

Ако грађанин изабере стамбену задругу да купи кућу, онда може искористити много предности. Оне укључују следеће:

• величина доприноса је много мања него што на крају морате платити за хипотекарни кредит, па чак и са повољним кредитима;
• Акционари могу изабрати стан у различитим кућама, а не само у становима који се налазе у граду, али иу објектима који се налазе у другим локалитетима;
• да се придружи задрузи није потребно да припреми много документације која је неопходна када направите велики хипотекарни кредит;
• ниво заштите се сматра високим, па чак и ако се задруга прогласи банкротом из различитих разлога, становање ће се продавати на специјализованим тендерима, где ће га акционари моћи купити назад, узимајући у обзир претходно пренете доприносе;
• Флексибилност таквих задруга се сматра високом, јер ако се финансијска ситуација дионичара погорша из различитих разлога, он неће моћи у потпуности да допринесе, онда менаџери компаније могу помоћи грађанима тако што ће му продати другу некретнину;
• поред тога, ако се финансијско стање акционара погорша, период отплате може се повећати;
• задруге се не обраћају Централној банци на добијање позајмљених средстава, јер искључиво користе новац акционара, стога се плаћања врше без узимања у обзир тренутне величине каматне стопе рефинансирања.

Тако, на штету такве задруге, грађани могу ријешити сложено стамбено питање. Али истовремено је важно компетентно приступити избору саме организације, тако да је она поуздана и доказана.

Цонс оф цооператион

Коришћење услуга организације нема само предности. Постоје неки значајни недостаци овог процеса, тако да куповина куће на рачун задруге има недостатке:

• одабрана стамбена имовина постаје власништво грађана тек након што су сви доприноси у потпуности наведени;
• ако се из било ког разлога финансијска позиција дионичара погорша, стога он неће моћи извршити доспјеле исплате, неће добити стамбени простор;
• за почетни улазак у организацију потребно је уплатити предујам, а то је обично значајно, стога често износи чак 50% трошкова одабраног објекта, али не могу сви грађани акумулирати такав износ;
• Очекујемо да ће завршетак изградње и насељавања у стамбеним објектима имати доста времена, а овај процес зависи од тога колико се акционара придружи задрузи.

Потребно је изабрати велике и развијене организације које су тражене међу бројним акционарима.

ЗНК има значајне предности и недостатке, стога је пожељно да постане акционар у присуству великог износа средстава, као и са сигурношћу да је изабрана организација поуздана. Поред тога, потребно је посветити много пажње избору стамбеног простора, јер задруге обично нуде неколико опција.

Пре уласка у одређену организацију, требало би испитати њен углед. Најбоље је прочитати рецензије бивших инвеститора у некретнине о стамбеним штедним задругама како би се упознали са свим замкама и особитостима сарадње.

Законска регулатива

Активности тих задруга регулисане су на законодавном нивоу. Основне информације садржане су у Федералном закону бр. 215. Овај закон је усвојен 2004. године. Она поставља правну основу предузећа, као и економске и организационе аспекте активности.

Најважнија информација у Федералном закону бр. 215 је:

• даје права и обавезе које се дају свим грађанима који постану чланови задруге;
• прецизира поступак и правила за отварање организације;
• наводи нијансе ликвидације ЗХНК и реорганизацију институције;
• Њиме се прописује како би кооператива требала дјеловати, као и начин на који би се требала користити средства примљена од дионичара.

Све задруге би се требале бавити искључиво послом који је прописан законом. Стамбене задруге се стварају неограничено, тако да нема информација о ограничењима у периоду њиховог постојања. По својим обавезама, организација је одговорна за сву имовину која му припада, али фирма није одговорна за обавезе својих чланова. На основу одредби Савезног закона бр. 215, предузећима је дозвољено да отварају банковне рачуне. Поред тога, мора постојати регистар за сваког учесника.

Шта је укључено у регистар?

На отварању задруге привлаче се нови акционари. За сваког новог члана формира се посебан регистар. Мора садржати информације:

• Пуно име нови члан организације;
• информације из пасоша или другог документа којим се добија идентитет грађанина;
• број телефона или друге контакт информације;
• друге информације које су наведене у статуту.

Главни услов за стварање стамбене задруге је да број учесника мора бити једнак 50.

Како је регистрована организација?

Процес регистрације задруге је једноставан и брз. За ово се извршавају секвенцијалне радње:

• првобитно потребно да прикупи потребан број учесника будуће задруге који желе да добију своје станове за стално настањење;
• одржава се скупштина на којој се доноси одлука о отварању предузећа;
• исправно је састављен протокол такве одлуке, који садржи одлуку учесника;
• формира се повеља будуће организације;
• прикупљају се додатни документи за регистрацију;
• радови се преносе у ФТС за регистрацију, за које морате платити накнаду;
• релевантне информације се уносе у Јединствени државни регистар.

Чим је регистрација завршена, компанија започиње своју директну активност у циљу стварања станова, који се издају суинвеститорима након уплате цјелокупног доприноса. Дозвољено је спајање неколико малих задруга у једну велику компанију.

Како створити повељу?

Главни конститутивни документ такве организације је повеља. Може се формирати према различитим обрасцима. Повеља стамбене задруге треба да садржи следеће информације:

• назив правног лица које заступа задруга;
• врста активности предузећа;
• адресу локације компаније;
• ЗхНК контакт детаљи;
• износ учешћа акционара за све учеснике;
• дужности које припадају свим члановима удружења;
• наводи да сви грађани имају супсидијарну одговорност, стога су обавезни да заједнички покрију све губитке који настају у процесу предузећа.

Можете изабрати различите правне облике, на пример ЛЛЦ или ЈСЦ. Да бисте то урадили, узмите у обзир да ли је активност комерцијална или некомерцијална.

Комерцијална или непрофитна задруга?

Најчешће се бира отварање комерцијалне организације. Управни одбор задруге спроводи активности у циљу остваривања добити. Сви инвеститори могу користити своја финансијска средства, која су усмјерена на изградњу стамбеног објекта.

Чим се подигне стамбена зграда, отворени су тендери за које се продају стамбени простори, што омогућава да се делимично надокнаде сви настали трошкови. Доњи спратови се изнајмљују, а управо таква активност у већини случајева доноси највећи профит. Осим тога, паркирна мјеста или територија уз кућу могу се дати у поднајам.

Такође се може отворити и непрофитна задруга стамбене штедње. Рад таквог предузећа није усмерен на остваривање профита, па је основни циљ да се свим учесницима обезбеди оптималан смештај. Судјеловањем у таквом удружењу рјешава се стамбено питање грађана. Учесници су само људи којима је потребно становање. Обично су они иницијатори стварања задруге, па их представљају чланови одбора.

Шта учинити након регистрације?

Чим ФТС добије информације о регистрацији, потребно је да о томе обавести Пензиони фонд и друге државне фондове.

За поравнања са учесницима отвара се банковни рачун. Почиње непосредна наплата средстава која се затим усмјеравају на куповину или изградњу стамбених зграда.

Како је руководство задруге?

Ако је потребно, у управљању може бити укључена одговарајућа компанија за управљање.

Нужно организован од стране одбора, дизајниран да управља задругом. Између учесника у одбору, бира се председник. Он има бројне овласти. Председник задруге је ангажован у запошљавању радника у држави.

У организацији, поред председавајућег, морају бити запослени рачуновођа и специјалиста за пасоше, као и техничко особље. Становници једне куће могу додатно одлучити о распоређивању тарифа за рецепционара или дежурног службеника. Организација саставља споразум са ПСЦ за организовање безбедности објекта

Сви остали чланови задруге могу активно дјеловати иу присуству предсједавајућег. Они редовно учествују на састанцима, као и бесплатно организују активности предузећа. Они могу одлучити о потреби реконструкције зграде или поправке зграде.

Правила уласка

Многи људи су свјесни вриједности и профитабилности куповине стамбеног простора уз помоћ таквих кумулативних задруга. Да бисте постали члан задруге, потребно је да спроведете прилично компликовану правну процедуру. Да бисте то урадили, морате имати дозволу од других учесника.

Према Савезном закону о стамбеним штедним задругама, да се придружи таквој организацији, врше се следеће акције:

• првобитно је формирана пријава за приступање удружењу;
• преноси се председавајућем, након чега документ прегледају чланови задруге;
• дозвољено је да се у организацију прихвати било који грађанин старији од 16 година, али малољетници морају потврдити своју пријаву са својим родитељима или старатељима;
• лице које жели да постане члан удружења мора да проучи све одредбе повеље и да буде обавештен о висини почетне накнаде;
• затим се спроводи процес одобравања, за који се одржава састанак становника;
• сваки учесник може коментирати потребу за усвајањем новог члана;
• гласа се, према резултатима о којима се одлучује да ли ће кандидат бити примљен у задругу, и потребно је отворено гласање;
• резултат овог гласања одређује се посебним актом, након чега се формира протокол;
• Састављени документи чувају се у предузећу пет година, с обзиром да се на основу њих доказује да нови члан организације може самостално издавати имовину и уплаћивати различита средства на рачун организације.

Чим подносилац пријаве постане члан задруге, он постаје овлаштен да располаже имовином која припада друштву. То је због чињенице да он, заједно са другим станарима, постаје власник куће. Пошто се користи заједничко власништво, свака особа мора да преузме одговоран приступ коришћењу имовине и околине. Поред тога, потребно је водити регистар сваког члана задруге, гдје ће се забиљежити долазак и одлазак грађана.

Која права и одговорности припадају члановима организације?

При стварању таквог удружења, сви чланови имају одређена права и дужности које грађани треба да знају. Главна права укључују:

• располагање заједничком имовином;
• учешће на састанцима на бројним питањима везаним за зграде;
• куповину стамбеног простора за личну употребу, што захтијева плаћање пуног износа доприноса;
• избор чланова задружних чланова одбора;
• укључивање у различите активности усмјерене на управљање заједничком имовином;
• право гласа за управљање удружењем;
• решавање питања у вези са потребом за поправком или реконструкцијом објекта;
• коришћење разних накнада предвиђених статутарном документацијом;
• расподјелу прихода остварених од активности удружења;
• добијање информација о резултатима предузећа;
• продају, донацију, размену или наслеђивање имовине, ако припада грађанину на основу права својине;
• ако лице напусти задругу, може захтијевати поврат средстава уплаћених у облику доприноса;
• добро осмишљени стамбени објекти су наслијеђени.

Али у исто вријеме сваки члан задруге има неке одговорности. То укључује чињеницу да морају поштовати сва правила наведена у статутарној документацији. Сви налози донети на састанку су обавезујући. У сваком случају, сви доприноси се плаћају, чији је износ уписан у статут. За структуру сваког учесника је одговоран, као и за друге заједничке објекте или околину. Ако се појаве непредвиђене ситуације, сви чланови задруге сносе ризик у границама постојеће штедње.

Како се удео плаћа?

Сви доприноси који се уплаћују на рачун удружења су обострани. Посебности стамбених задруга леже у чињеници да учесник може постати власник стамбеног објекта тек након коначне исплате ове дионице.

Када се први пут придружи удружењу, ко-оп мора платити улазну накнаду, а често је његова величина једнака половини цијене стана. Даљње периодичне додатне уплате удјела се врше док се цјелокупна вриједност објекта не пренесе на друштво.

Величина удјела се утврђује на отварању предузећа, након чега се ове информације уносе у оснивачке документе. Прије откупа удјела, власник стана је организација, тако да је може располагати и користити.

Тако се стамбене задруге сматрају траженим организацијама чије су активности регулисане одредбама Савезног закона бр. Набавка станова преко таквих удружења има многе непорециве предности, мада постоје нека решења за ово решење. Свака особа која планира купити некретнину на овај начин треба пажљиво процијенити све нијансе овог процеса. Потреба за уласком у задругу одмах чини предујам, што је обично једнако половини цијене стана.