Примери доходовног приступа вредновању некретнина
У нашој земљи продаја или изнајмљивање некретнина недавно је добила замах у трговини, што доводи до потребе да власници јасно одреде вриједност своје имовине. То је неопходно да би се профитабилно продала или закупила некретнина у будућности.
Данас постоји велики број организација у којима ће квалификовани стручњаци помоћи да се направи прави прорачун. Постоји неколико метода за израчунавање овог показатеља, али је у скорије време популаризиран приходни приступ вредновању некретнина. Која је њена суштина, карактеристике и предности треба размотрити детаљније.
Суштина технике
Доходовни приступ процјени некретнина је поступак када процјенитељ израчунава вриједност објекта на основу могућег будућег профита од њега. Наиме, власник зграде може од стручњака добити извјесну прогнозу профитабилности имовине, а не само суху вриједност данашњице. Приступ прихода је погодан за вредновање само у случајевима када се профити и трошкови од имовине могу тачно предвидјети за будућност. Цијели поступак се проводи у неколико фаза рада процјенитеља.
Да би завршио процес и доставио резултат, специјалиста мора:
- Точно одредите временски оквир издате прогнозе. Чињеница је да након одређеног времена, издата процјена постаје ирелевантна због потребе да се изврше поправке или други фактори који утичу на вриједност објекта. Све методе доходовног приступа треба да имају строго дефинисан оквир свог дјеловања.
- Израчунајте могући добитак и губитак од некретнина током периода важења издате прогнозе и након њеног престанка.
- У складу са инвестицијама које се приписују некретнинама и узимајући у обзир ниво ризика, израчунати дисконтну стопу. То је неопходно за будуће поређење резултата евалуације од стране стручњака и стварног профита.
Начин за поједностављење процеса
Да би метод процјене прихода био разумљивији и једноставнији за обичне грађане, постоји неколико опција за његово поједностављење. Да би се то постигло, евалуатор прво мора да израчуна неколико важних индикатора некретнина, који ће у будућности бити замењен само у готове формуле и произвести жељене резултате.
Међу њима су:
- износ нето добити у случају продаје имовине;
- бруто доходак (у овој ситуацији се одређује на основу тарифа и стопа које су на снази у време обрачуна);
- реал (реал) бруто добит (израчунава се одузимањем од бруто доходак све могуће губитке од некретнина; међу њима могуће неплаћање од станара, губици због непотпуног коришћења објеката и тако даље);
- дисконтна стопа;
- исправан израчун свих могућих трошкова.
Да би се тачно утврдили сви могући материјални губици за последњу ставку, стручњак ће морати да их подели на неколико индикатора и изврши израчуне за сваку појединачно.
Доходовни приступ некретнинама укључује израчунавање:
- Фиксни трошкови, укључујући исплате и одбитке за одржавање објекта, који се не мењају током времена. Често су то хипотекарне стопе, плаћање пореза или обрачун амортизације некретнина.
- Оперативни трошкови - трошкови одржавања објекта. Може се мијењати с времена на вријеме, овисно о потреби одржавања некретнине у доброј презентацији.
- Непланирани трошкови, укључујући могуће трошкове за хитну поправку или куповину.
Методе прорачуна
Најчешће се за израчунавање вриједности некретнина користе сљедеће методе прихода:
- метода директне капитализације;
- метода попуста.
Свака од метода има своје предности и мане, као и одређене нијансе, због чега је за различите ситуације боље изабрати једну одређену методу. Да би се разумеле њихове карактеристике, потребно је размотрити сваку од њих посебно.
Капитализација користи
Доходовни приступ овог плана најчешће се користи за израчунавање вриједности непокретног објекта у присуству стабилног, доброг и дуготрајног профита од њега, или у случају када се финансијска корист од одржавања непокретности повећава пропорционално.
Овај доходовни приступ претпоставља да се рачунање врши по одређеној формули са два позната. Да би се добили тачни подаци о пуној вриједности имовине, процјенитељ треба омјер капитализације и нето оперативни приход. Укупна цијена се одређује дијељењем другог показатеља за први, који се узима у оба случаја за годину дана. Зато је стабилност профита важна да би се добио тачан резултат.
Добијање података за метод
Да би приходни приступ у израчунавању капитализације профита био што је могуће ближи стварности, потребно је тачно израчунати све неопходне константе које треба замијенити у формулу. Прорачун је чист оперативни профит може се извршити одузимањем оперативних трошкова од реалних података о бруто дохотку, осим амортизације некретнина.
Дисконтирање готовинског тока
Приходни приступ израчунава се коришћењем ове методе у следећим случајевима:
- ако постоји велика разлика у добити у одређеном временском периоду;
- сезонска добит од објекта;
- ако је зграда још у изградњи или рестаурацији;
- ако је некретнина комплекс зграда, а не један објект.
Теже је извршити калкулације на овај начин, али је примјењиво за већину некретнина у земљи. Метода укључује одређивање временског интервала за израчунавање и очекиваног профита или губитка од објекта током овог периода. За развијене земље, стручњаци најчешће узимају интервале од најмање пет година, а понекад и до 10 година, али за нестабилну руску економију, бројке за 3-5 година, неће бити прецизније. Обрачун за дужи период неће одражавати стварне показатеље, нити ће сваки процјенитељ обавити такав посао, сматрајући га бесмисленим.
Добијање података за метод
Пошто је овај метод у могућности да одреди вредност објекта са нетачним и нестабилним показатељима профита од њега, његов израчун захтева већи број константи за супституцију у формули.
Потребно је одредити:
- потенцијални (потенцијални) бруто приход;
- нето оперативни приход;
- стварни (реални) бруто приход;
- новчани ток прије и послије опорезивања.
: Све постојеће константе замењују се формулом дисконтованог новчаног тока :
ПВ = Ц и / (1 + и) т + М * (1 / (1 + и) н ) ,
где ће ПВ бити резултат свих израчунавања, приказујући цену објекта, узимајући у обзир унете индикаторе. Ци је новчани ток током ограниченог временског периода, означен као т, М је резидуална вредност, а то је дисконтна стопа за некретнине.
Да би особа која раније није наишла на такве калкулације, било лакше разумјети значење свих акција, требало би размотрити приступ дохотка, чији ће примјер ставити све на своје мјесто. Дакле, размотрите ситуацију у којој је новчани ток од посједовања некретнина у предвиђеном времену за обрачун износио 200 тисућа рубаља, а дисконтна стопа објекта је дефинисана као 26% (у новчаном смислу то је 0,26 рубаља). На основу ових података, власник имовине очекује повећање профита до краја времена додијељеног за обрачун за 4% (у новчаном еквиваленту 0,004 рубаља). Испоставља се да: ПВ = 200 / (0.26-0.004) = 909.1 хиљада рубаља.
Позитивни аспекти методе
Међу предностима приступног приступа, наравно, потребно је нагласити једноставност прорачуна. То је заправо случај, јер су све формуле за израчуне већ оптимизоване и да би се добио резултат остаје само да се њихови подаци замене за њих. Важно је само дати их евалуатору у складу са стварним, иначе ће резултат израчунавања бити нетачан.
Друга предност ове методе израчунавања је њена способност да одражава реалну слику економије и трошкове објеката за одређено вријеме, јер да би се добио резултат, евалуатор мора израчунати велики број показатеља узимајући у обзир све могуће нијансе самог објекта и тржишта у цјелини.
Ограничења употребе
Углавном, овај метод израчунавања вредности могу користити само предузећа и власници имовине који имају стабилан и дугорочан приход од своје имовине. Наиме, са новоизграђеном зградом биће тешко проценити њен профит, јер једноставно нема почетних података за неопходне прорачуне.
Из истих разлога, неусклађеност показатеља не може се користити доходовно-компаративни приступ за израчунавање економије у кризи, што може драстично промијенити ситуацију на тржишту у кратком времену.
Читава суштина калкулација сведена је на уобичајену анализу расположивих података и избор закључака из њих. Ако проценитељ нема довољно информација за замену у формули, онда примена калкулација одмах постаје немогућа.
Разлози за одбијање
Будући да је сврха доходовне методе израчунавања вриједности предмета познавање свих података потребних за то, недостатак одређених информација може бити разлог одбијања у прорачунима процјенитеља. Исто тако, власник објекта може примити одрицање од доходовног приступа када даје податке у потпуности, али не и документовано, јер је цијела сврха израчуна у процјени стварних информација, из којих се касније доносе закључци. 
Стручњак може одбити да изврши калкулације са овим приступом из других разлога. На пример, ако се имовина планира користити у некомерцијалне сврхе, то значи да у будућности неће бити профитабилна. Други разлог за одбијање је често незванично развијено тржиште закупа, засновано на усменим уговорима. То такође доводи до чињенице да нема доказа о прикупљању података, па се резултат израчунавања не може назвати тачним.
Додатне методе прорачуна
Обрачун дохотка од вриједности некретнина може се извршити путем остатка прихода. Ова метода је израчунавање разлике између стварног профита и пројектоване у тренутку куповине зграде или израде калкулација.
У развијеним земљама, све методе приступа приходима постепено блиједе у позадини, замјењујући се одређивањем цијена опција. У нашој земљи метод није примјењив због недостатка основних показатеља за замјену у формули, али у другим државама омогућава израчунавање вриједности некретнина или бизниса, чак и ако се јављају видљиви губици, те доказује да њихова цијена није нула за било који износ дуга.
У закључку
Упркос лакоћи израчунавања приликом израчунавања вриједности некретнина методом доходовног приступа, она постепено губи важност. То је због сложености израчунавања података потребних за формулу, јер да би добили тачан резултат, сви они морају бити истинити и тачни. Свако одступање или приближни израчун директно утиче на коначни резултат методе.
Метода није примјењива у већини ситуација и због развоја подземног рачуноводства у нашој земљи, што не дозвољава процјенитељима да добију ваљане информације о одређеном објекту.
Уопштено, метода је веома ефикасна и способна је да израчуна стварну вредност сваке некретнине, малог или средњег бизниса или велике компаније, али тачност информација које пружају запослени могу значајно да утичу на резултате калкулација од стране стручњака. Због тога се многи проценитељи не усуђују да изврше прорачуне са овим приступом.
Али, како год то било, да би и даље направили исправну калкулацију, најбоље је контактирати провјерену компанију, гдје раде прави професионалци.