Нова правила о изградњи и коришћењу земљишта: пројекат, измене

Правила коришћења земљишта и развоја су најважнији документ за општину. Развијен је у складу са одредбама Закона о урбанизму Руске Федерације. Недостатак правила коришћења земљишта и развоја значи да општинске власти неће моћи да обезбеде земљиште за изградњу. Како се развијају релевантни стандарди? Каква је процедура за њихову измјену?

Правила коришћења земљишта и развоја: главни извор

Правила за развој и коришћење земљишта су успостављена у Руској Федерацији у складу са одредбама Законика о урбаном развоју - Савезним законом бр. 190, усвојеним 29. децембра 2004. Прецизније, одговарајуће норме садржане су у Поглављу 4 овог закона.

Може се примијетити да правила о коришћењу земљишта и развоју Руске Федерације на савезном нивоу не обликују - дотичне задатке треба ријешити опћине. Размотрити специфичности усвајања и прилагођавања релевантних стандарда.

Основне информације о правилима

У складу са одредбама Правилника о урбанизму, правила о изградњи и коришћењу земљишта су развијена са специфичним распоном циљева. Оне укључују:

• стварање услова за развој општинских територија, заштиту екологије и културних добара, планирање релевантних зона, привлачење инвестиција;
• остваривања права и интереси грађана, правних лица, власника локалитета, као и имовине која припада категорији објеката капиталне изградње.

Структура дотичних правила укључује успостављену процедуру за њихову примјену и прилагођавање, мапу зонирања и прописе који се односе на процес урбаног планирања. Размотрите детаљније обиљежене елементе који укључују правила изградње и кориштења земљишта.

Поступак примјене правила

Што се тиче такве компоненте као што је редослед примјене предметних норми, може се примијетити да она укључује сљедеће главне одредбе:

• са циљем регулисања процеса коришћења и развоја земљишта од стране општинских институција власти;
• указује на прилагођавање типова легалног коришћења парцела и имовине које се могу приписати пројектима капиталне изградње, грађанима и организацијама;
• одредбе које се односе на припрему потребне документације која се односи на планирање одговарајућих територија од стране општинских институција власти;
• параграфи о спровођењу неопходних јавних расправа о аспектима коришћења земљишта и развоја;
• одредбе које се односе на прилагођавање правила за развој и коришћење земљишта;
• правила која регулишу друге аспекте поступака који се односе на процес изградње или праксе коришћења земљишта.

Следећа компонента је урбанистичка зонска карта. Размотрите детаљније његове специфичности.

Зонинг мап

У питању је мапа о границама општинских територијалних зона. У овом случају, свака локација треба да се односи само на једну од њих. Заузврат, територијалне зоне обично не претпостављају присуство само једног локалитета. Карта зонирања обухвата границе које биљеже посебан статус кориштења одређених територија, као и оне које означавају објекте културног наслијеђа.

Прописи о урбанистичком планирању

Урбанистички прописи су редослијед којим се уређује правни режим коришћења одређених парцела, укључујући простор изнад и испод површине. Ове норме се односе и на процес изградње територија и на њихов каснији рад.

Структура урбанистичких прописа одређена је у складу са сљедећим кључним критеријима:

• специфичности стварног коришћења парцела, као и имовине која се може приписати пројектима капиталне изградње, у оквиру одређених територија;
• изгледи за комбиновање у оквиру једне зоне различитих типова кориштења парцела (постојећих и планираних);
• присуство функционалних зона, као и карактеристике њиховог развоја, које се одређују из извора који се односе на просторно планирање у општинама;
• специфичности појединих типова територијалних зона;
• норме које одражавају потребу заштите локација културне баштине и природних територија које су класификоване као посебно заштићене.

Урбанистички прописи се примјењују на све врсте парцела, као и на имовину која се може приписати објектима капиталне изградње који се налазе унутар граница које су забиљежене на картама које се односе на урбане изворе зонирања.

Разматрани елемент, који је део правила коришћења и развоја земљишта, на тај начин фиксира следеће главне аспекте:

• врсте дозвољеног коришћења земљишта и имовине у вези са објектима капиталне изградње;
• индикаторе који се односе на величину парцела, као и параметре дозвољене изградње или реконструкције објеката који се могу приписати објектима капиталне изградње;
• ограничења за коришћење парцела и имовине која се може приписати објектима капиталне изградње, а која се евидентирају у складу са законским актима Руске Федерације.

Следећи најважнији елемент Кодекса урбанистичког планирања у смислу регулисања правила коришћења и развоја земљишта је процедура за припрему нацрта релевантних норми. Размотрите главне одредбе које се односе на овај аспект.

Поступак припреме правила

Припрема ових правила може се спровести у односу на све општинске територије, као и њихове делове. Израду правила коришћења и развоја земљишта треба направити у поређењу са одредбама о просторном планирању, као и са захтјевима различитих техничких прописа. Такође, као дио припреме правила, треба одржати јавне расправе. Намера је такође да узме у обзир предлоге за развој релевантних стандарда од стране заинтересованих страна.

Одобравање правила коришћења и развоја земљишта врши се у неколико фаза. Прије свега, начелник опћинске управе доноси одлуку о почетку припреме релевантних стандарда у односу на територије дотичног града или насеља, а по потреби и на њихове дијелове. Особа која обавља ову функцију може бити градоначелник града. Али, ако су одобрена правила коришћења и развоја земљишта рурално насеље, онда ће највероватније бити шеф администрације насеља.

Одлуком начелника општине одређује се рок у коме треба обавити рад на припреми правила. Истовремено, посебна комисија, задужена за израду норми, састаје се - обавља једну од кључних функција у погледу издавања дотичних правила.

У року од 10 дана од дана доношења одлуке објављују се подаци о њој (у медијима или на интернету, у складу са утврђеним прописима). Ово саопштење обавештава о саставу комисије, редоследу зонирања територија општине, поступку и роковима за припрему нацрта правила, као и механизме којима заинтересовани могу да доставе своје предлоге у вези са усвајањем стандарда, као и друге аспекте који се односе на изградња.

Нацрт правилника о коришћењу и развоју земљишта који се односе на територије од федералног значаја или објекте културног наслеђа треба ускладити са надлежним органом.

С друге стране, општинске структуре су обавезне да провере релевантни документ, који подноси комисија, за испуњавање критеријума утврђених техничким прописима, као и информације у општим плановима територије и планским плановима. Према резултатима ове провјере, пројекат се може послати на ревизију или, ако је све у реду, на адресу начелника општине. Што би заузврат требало да покрене јавну расправу.

Одговарајући тип јавног догађаја организује се у складу са статутом општине и правним актима које доноси представничко тијело локалне власти, на примјер, градско вијеће. Јавна расправа може трајати од 2 до 14 месеци од дана објављивања нацрта правила.

Ако се правила односе на дијелове општине, онда у расправама учествују власници земљишних парцела или имовина која спада у категорију капиталних грађевинских пројеката. Ако је било каква промена у правилима коришћења и развоја земљишта намењена прилагођавању урбанистичких прописа који се утврђују за одређену зону, онда се саслушања одржавају само на релевантној територији. Њихов мандат у овом случају не може бити дужи од једног мјесеца.

Чим се доврше предметни јавни догађаји, у пројекат се унесу неопходне измене, које се достављају начелнику општине. Записници са саслушања, као и мишљење о њиховим резултатима, требају бити приложени уз документ. Заузврат, начелник општине, у року од 10 дана од дана пријема нацрта, дужан је да га пошаље представничком тијелу или да га одбије. Ако документ није одобрен од стране начелника општине, треба га финализирати.

Усвајање правила

Размотримо како правила коришћења земљишта и развоја територије општине. Тијело надлежно за овај поступак је градско вијеће или било која друга која обавља представничке функције. Изузеци у вези са овом нормом наведени су у члану 63 Закона о урбанизму. Нацрт правила треба да буде допуњен, као што смо већ напоменули, записницима са саслушања, као и закључак о њиховим резултатима.

Ако је потребно, уз документ се могу приложити извори који одређују координацију пројекта у дијелу територија од историјског значаја и објеката културне баштине. Након разматрања нацрта правила, представничко тијело општине може одлучити: одобрити одговарајући документ или га послати на ревизију.

Чим се усвоји нова правила за коришћење и развој земљишта од стране општинског парламента, они треба да буду објављени на прописани начин. У складу са одредбама Закона о урбанизму, одлуку о одобрењу документа могу оспорити грађани или организације у судском поступку. Слично томе, власти имају право и да изразе неслагање са правилима.

Исправљање правила

Проучавали смо како се развијају и одобравају правила коришћења земљишта и развоја насеља или града. Размотрите још један важан аспект - поступак за прилагођавање. Може се примијетити да се опћенито рад са њима одвија према истом сценарију као и одобрење. То јест, у складу са одредбама које су утврђене 31. и 32. чл. Урбанистичког кодекса.

Правила коришћења земљишта и развоја насеља или града могу се променити из следећих разлога:

• документ не одговара општем плану општине, шеми његовог планирања;
• направљени су предлози у вези са прилагођавањем граница зона или променом прописа у политици урбаног развоја општине.

Као иу случају усвајања норми, комисија је одговорна за њихове измјене. Правила коришћења земљишта и развоја могу се прилагодити ако се предузме одговарајућа иницијатива:

• извршне власти савезног нивоа (ако документ омета функционисање или расподјелу имовине која се односи на објекте капиталне изградње);
• извршне власти на нивоу субјеката (ако се правила мијешају у рад са објектима капиталне изградње, али не и федерални, али од регионалног значаја);
• структуре власти на општинском нивоу (ако постоји потреба за модернизацијом процедуре за управљање коришћењем земљишта и развојним процесима унутар града или насеља);
• појединцима и организацијама, ако је имплементација документа неефикасна и праћена наношењем штете власницима одређених врста имовине.

Чим је приједлог за исправку правила достављен комисији, у року од 30 дана мора припремити мишљење које одражава препоруке за доношење било каквих измјена у документу или укључујући језик којим се одбацује релевантна иницијатива са назнаком разлога. Извор, потписан од стране комисије, шаље се начелнику општине, који такође мора да донесе одлуку у року од 30 дана, што одражава потребу да се припреме нацрти амандмана на правила или укључи формулација да се одбаци релевантна иницијатива са назнаком разлога. Копија овог документа се шаље кандидатима.

Метрополитан специфиц

Може се примијетити да у главном граду Руске Федерације постоје нешто другачије норме, у складу с којима се правила за изградњу и кориштење земљишта одобравају и прилагођавају. Москва је град федералног значаја. Према томе, власти у њему имају виши ниво него у другим локалитетима који имају статус општина. Штавише, Москва има свој властити урбанистички план. Тако су релевантне власти - Влада Москве и Градска дума - директно укључене у израду и одобравање правила. Међутим, што се тиче основних одредби на којима се објављују правила изградње и кориштења земљишта, Москва се не разликује превише од било којег другог града. Одредбе локалног урбанистичког кодекса су генерално сличне онима које су укључене у релевантни федерални закон.

Аспекти припреме правила: успостављање територијалних зона

Узимајући у обзир како се одобравају и коригују правила коришћења земљишта и развоја града или насеља, размотрити аспект успостављања територијалних зона. Ова процедура је саставни дио припреме дотичних стандарда.

Границе територијалних зона одређују се на основу више критерија, и то:

• компатибилност на истој територији различитих типова кориштења земљишта - како постојећих тако и планираних;
• специфичности функционалних подручја, као и аспекте њиховог развоја, који су одређени општим планом општине;
• укључивање одређених територијалних зона у Закон о урбанизму;
• практична ситуација у области планирања и тренутне употребе земљишта;
• планове за промјену граница подручја одређених категорија;
• потребу да се спречи наношење штете имовини која се налази у суседним подручјима;
• карактеристике локације објеката историјског и културног наслеђа савезног и регионалног значаја.

Територијалне зоне треба ограничити. Одговарајући критеријуми разграничења могу бити: линије аутопутева, као и улице и прилазе који раздвајају токове возила, границе земљишта, насеља, општине, природне објекте, као и црвене линије и друге могуће границе.

Врсте територијалних зона

Такође ће бити корисно размотрити које територијалне зоне могу бити у којима су правила коришћења земљишта и развоја града или насеља у директној вези.

Главни типови територија унутар урбанистичког зонирања:

• резиденцијални;
• бизнис;
• индустријски;
• транспорт,
• пољопривреда;
• рекреација;
• посебно заштићена;
• војни;
• оне које су зоне посебне намене.

Што се тиче стамбених насеља, у њиховој структури могу постојати подручја за изградњу стамбених кућа различитих типова (индивидуалне, ниске, средње надморске висине, висине). Специфичност ових објеката је да простор који заузимају може бити смештен у одвојеним, прописно уграђеним или прикљученим објектима друштвене или комуналне инфраструктуре, образовним установама, паркиралиштима, гаражама, хортикултурним фармама.

Социјална и пословна подручја могу укључивати комерцијална подручја, као и она која садрже објекте друштвене и комуналне инфраструктуре, као и она која су укључена у сервисирање производних активности комерцијалних предузећа.

Индустријске зоне, као и оне у којима се налазе инжењерске и саобраћајне инфраструктурне објекте, могу у својој структури укључити комуналне територије, производне зоне, као и друге, у којима постоје објекти везани за инфраструктуру оног типа који разматрамо.

Пољопривредне површине су обрадиво земљиште, пашњаци, воћњаци и виногради, вишегодишње засаде, лежишта, сјеновита поља и други објекти који се користе у индустрији. Структура релевантних области укључује викендице, баштованство, помоћне фарме.

Рекреациона подручја Оне укључују укључивање шумских подручја, паркова, тргова, вртова, рибњака и језера, плажа, обалних трака и акумулација. Можда присутност у структури овог типа зона других објеката везаних за инфраструктуру рекреације и туризма.

Постоје и подручја која су класификована као посебно заштићена. У њиховој структури постоје објекти који су важни са становишта очувања природе, као и важни за науку, историју, културу, естетику, или занимљиви са аспекта рекреативних задатака или због различите вриједности, те стога имају одговарајући статус.

Закон о урбанизму такође предвиђа територије на којима се могу налазити војни објекти. Поред тога, општине имају право да самостално одређују друге врсте зона, као и специфичности коришћења парцела и имовине у вези са објектима капиталне изградње који се на њима налазе.